aренда квартир в Киеве посуточно отель гостиница и квартиры

  English version     сторінки українською      русская версия

Как Украина готовится к ЕВРО-2012.

Остается два года до начала Евро-2012. К чемпионату готовятся не только власти, но и обычные жители: думают, как можно подзаработать на туристах и чем их порадовать
На «Олимпийском» работа идет полным ходом, строители устанавливают опоры, на которых будет держаться крыша стадиона, сооружают подтрибунные помещения. Закончить реконструкцию стадиона должны ровно через год в июне 2011. А пока этой глобальной стройкой вынуждены «любоваться» жители окрестных домов.
Из окон трехэтажного дома на ул. Красноармейская, 68, расположенного прямо напротив «Олимпийского», видно и стадион и площадь, на которой во время матчей будут происходить все околофутбольные события – гуляния и братания фанатов, празднования победы... Правда, сейчас у жителей этого дома не самый красивый вид из окна – десятки подъемных кранов, бетономешалок, сотни строителей и бетонные глыбы. Но временные неудобства жители надеются компенсировать будущими заработками.
В семье Левченко, проживающей на третьем этаже, даже возникают споры по этому поводу.
– У нас все решает мама, – говорит Юрий Левченко, который живет вместе с супругой и матерью. – Пока что она не очень хочет сдавать квартиру болельщикам – боится за жилье, а я долларов за $500 в сутки сдал бы ее без вопросов! Я думаю, это нормальная цена для этого места. Таких квартир, откуда стадион как на ладони, в Киеве единицы.
– Эти $500 еще боком могут вылезти, – говорит мать Юрия Надежда Александровна. – Я как-то раз сдала квартиру посуточно, когда ездила к сыну в армию, потом сильно пожалела.
В этом же доме на втором этаже живет восьмидесятилетняя пенсионерка Елена Степановна. Она красиво вышивает крестиком и уже приготовила для туристов сувениры. Правда, женщина говорит, что к себе в дом пустит не всех.
– Если приедут на чемпионат мои земляки из Западной Украины, я их пущу даже бесплатно. У меня квартира однокомнатная, но есть раскладной диван и большущая кровать, – говорит Елена Степановна. – У меня золотой сын, поэтому я обеспеченная и деньги с гостей брать не буду. А вышитые подушки я могу и подарить...
Рестораны: будем добирать персонал
А вот в барах и кафе, расположенных возле стадиона, к Евро подумывают об акциях и новых меню.
– Когда еще на «Олимпийском» проводились матчи, это было что-то страшное, – говорит Юрий, администратор бара «Баварский дом пива» на ул. Эспланадной, 34/2. – От посетителей приходилось чуть ли не отбиваться. Люди толпились у барной стойки в пять рядов и кричали: давай пиво! К Евро придется нанимать дополнительно барменов и официантов. Придумаем какие-то акции. Конечно же, в меню могут появиться новые «футбольные» блюда к чемпионату, возможно, из национальных кухонь фаворитов.
В ресторан итальянской кухни Al Faro на ул. Красноармейской, 49-а, частенько приходят итальянцы посмотреть чемпионат Италии по футболу, а также Еврокубки с участием итальянских команд.
– Если бы сборной Италии выпало играть в Киеве, мы были бы счастливы, – говорит администратор Анна Лукина. – Не сомневаюсь, клиентов будет много.
Кстати
На Золотых Воротах сегодня появится цветочный логотип Евро-2012
Сегодня возле ст. м. «Золотые ворота» откроют клумбу, оформленную как логотип Евро-2012. Цветы в виде эмблемы чемпионата высадили на небольшом склоне на углу улиц Владимирской и Ярославов Вал работники «Киевзеленстроя». А сегодня ее должны официально открыть в рамках акции «Два года до старта Евро-2012».
Тем временем
Что в Киеве уже готово сейчас, а что еще предстоит сделать
Аэропорты. Аэропорт «Борисполь»: в конце июля должны закончить реконструкцию терминала B (готовность – 65%). В конце ноября 2011 года должны закончить строительство нового терминала D (готовность – 23%). Также летом 2010 года должны сдать в эксплуатацию новый терминал F (готовность – 65%).
Аэропорт «Жуляны»: готова взлетно-посадочная полоса, перрон, заменено светосигнальное оборудование, дело за новым терминалом.
Отели. По требованиям УЕФА Киев должен обеспечить 7300 мест в отелях. Пока не хватает 115 мест в 5-звездочных отелях, 1568 – в 4-звездочных (по остальным подписаны договора, заключены контракты, в процессе строительства). В частном секторе и общежитиях найдут места еще для 250 тыс. болельщиков (из них почти 206 тыс. мест – в черте города, остальные – за пределами Киева). В 2010-2011 году планируют сдать в эксплуатацию 7 новых отелей.
Дорожные развЯзки. В планах до конца 2010 года – сдать Московскую площадь (пропускная способность увеличится с 9 тыс. до 12 тыс. авто в час). Реконструировать транспортную развязку на пересечении проспекта Воссоединения и Днепровской Набережной (пропускная способность увеличится на 14%). В рамках Евро на реконструкцию, ремонт и строительство дорог планируют направить 200 млн евро.

Перспективы и риски украинского рынка недвижимости.

Активизация строительства, рост количества сделок, стабилизация цен на квадратные метры на фоне высокого уровня недоверия со стороны инвесторов и практически отсутствующей законодательной базы. Какое будущее ожидает украинский рынок недвижимости?
Спрос на коттеджи
Совершенно неожиданным для строителей оказался спрос на коттеджи, который наблюдался в конце 2009 года и продолжается до сих пор. Активизацию продаж домов констатируют в элитном поселке "Посольская Гута", построенном "Восточной инвестиционной группой", подконтрольной бизнесмену Алексею Бутенко. Такая же ситуация в коттеджном городке Green Hills, который является проектом британского фонда Dragon Ukrainian Properties & Developments plc, пишет Инвестгазета.
"Наши продажи стартовали в августе 2009-го. При том, что до конца года мы рассчитывали реализовать хотя бы три дома, нам удалось закрыть десять сделок", - поделилась Виталина Медяная, руководитель отдела продаж Green Hills. По ее словам, текущий сезон показывает стабильную динамику продаж. Для активизации спроса девелоперы используют всевозможные программы лояльности к клиентам, среди которых большие скидки, осуществление послепродажной поддержки домов и т.д.
Еще один тренд, который может расшевелить коттеджный рынок, - интернет-продажи. К примеру, популярный отечественный сайт бесплатных объявлений Slando констатирует, что украинцы активнее других продают и сдают загородную недвижимость с помощью глобальной сети. 59% объявлений рубрики "Недвижимость" в десяти странах, где представлен сервис Slando, приходятся на Украину, говорят сотрудники сайта. Большая часть объявлений представлена коттеджами, стоимость которых стартует с 60 млн. грн. И их покупают.
Тем не менее активизацию спроса на коттеджи эксперты рассматривают скорее как исключение, чем как правило. Этот рынок в Украине всегда был недоразвитым, с низкой культурой строительства и высокими ценами. Кроме того, по данным компании "Благовест", весной наблюдался рост продаж земельных участков в Киевской области, стоимость которых снизилась с $5 тыс. до $1,5 тыс. за сотку. Людям, желающим обзавестись собственным домом, проще купить участок подешевевшей земли и самостоятельно его застроить, используя строительные материалы, цены на которые за период кризиса обвалились вдвое.
Что касается интернет-продаж, то, по словам Виталины Медяной, украинский рынок загородной недвижимости еще к ним не готов. Впрочем, специалист не отрицает, что с точки зрения маркетинга роль интернет-ресурса заметно возросла.
Рост инвестиций
В начале 2010 года стало очевидным возвращение на рынок недвижимости интереса инвесторов, в первую очередь – в коммерческом сегменте. По данным компании CB Richard Ellis, в первом квартале объем инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости составил $43 млн., при том, что за весь 2009 год этот показатель c трудом дотягивал до $17 млн. Примечательно то, что средний размер сделок вырос более чем вдвое.
"Имела место трансакция по покупке группой Raben логистического центра у компании Parkridge, нашел своего финансового партнера ТРЦ Sky Mall", - перечисляет Аркадий Вершебенюк, директор компании Colliers International (Украина).
Эксперты отмечают, что в первую очередь инвесторов привлекает качественная торговая недвижимость. Эти объекты генерируют доход, поскольку они практически полностью заполнены – на сегодняшний день вакантность составляет всего 2%. В результате арендные ставки на торговые площади в период кризиса сократились лишь на 20%.
Второе место в рейтинге инвестиционной привлекательности занимает офисная недвижимость класса "А" в Киеве.
По словам Алексея Зеркалова, вице-президента инвестиционно-банковского департамента ИК Dragon Capital, вакантность площадей в бизнес-центрах такого уровня сегодня составляет 5%. Кроме того, в этом году немного стабилизировались арендные ставки, остановившись на отметке $30-32 за квадратный метр.
Потянуло зарубежных инвесторов и в жилой сегмент. К примеру, Елена Батурина, собственница российской строительной компании "Интеко" и супруга мэра Москвы Юрия Лужкова, в этом году планирует начать реализацию проекта жилого микрорайона "Московский" в Киеве. Его стоимость оценивается в $350-400 млн.
ак отмечают в компании Colliers International, в первую очередь инвесторов привлекают объекты со ставкой доходности не менее 12-15%. Однако собственники таких объектов не спешат их продавать, поскольку рискуют потерять источник стабильного дохода. Если же они идут на такой шаг, завышенная цена отпугивает потенциальных покупателей.
"Одним из наиболее существенных факторов, сдерживающих инвестиционную активность, остается дефицит предложения высококачественных объектов недвижимости на открытом рынке. Эта проблема существует с 2007 года, когда все качественные и готовые объекты были куплены, а новые не успели построить", - отмечает Аркадий Вершебенюк. По его словам, сегодня вниманию инвесторов в основном предлагается партнерство в объектах с высокой стадией готовности либо форвардные сделки по фиксированной стоимости, которые предусматривают девелопмент под заказ.
Гостиничный бум
Главным событием в жизни собственников украинских отелей станет закон, предполагающий нулевую ставку налога на прибыль для гостиниц, сданных в эксплуатацию до первого апреля 2012 года. По словам Бориса Колесникова, вице-премьера по вопросам Евро-2012, Верховная Рада должна его принять уже в этом месяце. Также г-н Колесников отмечает, что правительство делает все возможное для упрощения процедуры получения строителями земли под отели и всей необходимой разрешительной документации.
Приближение футбольного чемпионата привлекает в гостиничный сегмент как отечественных, так и зарубежных инвесторов. Свои намерения развиваться в Украине подтверждают именитые отельные сети Rezidor Hotel Group, Accor, Hilton и Marriott. Им будет с кем работать, поскольку отечественные компании в этом году серьезно взялись за развитие гостиничного направления в структуре своего бизнеса.
Так, к примеру, собственник группы DCH Александр Ярославский строит пятизвездочную гостиницу в Харькове за $60 млн. При этом он не намерен самостоятельно управлять отелем, для этих целей он привлечет к сотрудничеству зарубежного оператора. Правда, какого именно, бизнесмен пока не определился.
К сотрудничеству с иностранцами готова группа компаний ISTIL, подконтрольная Мохаммаду Захуру, которая недавно приобрела киевскую гостиницу "Лейпциг" за $35 млн. Компания "ЭСТА", входящая в группу СКМ Рината Ахметова, купила донецкую гостиницу "Киев". На нее было потрачено 24,6 млн. грн., в два раза больше компания инвестирует в ее реконструкцию.
В то же время строители гостиниц с высокой степенью недоверия относятся к обещаниям правительства в ближайшее время избавить их от бюрократических проволочек. Кроме того, их смущают высокие кредитные ставки на уровне 20%, которые с учетом длительной окупаемости гостиничных объектов делают строительство отелей практически убыточным.
По мнению Александра Ярославского, в идеале кредитная ставка для участников гостиничного рынка не должна превышать 7-12%. Зарубежных отельеров волнуют вопросы другого характера.
Оксана Елманова, генеральный директор группы компаний FIM, считает сдерживающим фактором отсутствие системной государственной программы по развитию и поддержке туризма в Украине, а также низкий уровень развития туристической инфраструктуры.
По мнению специалистов, во многом восстановление рынка недвижимости будет зависеть от законодательных инициатив. Руководитель отдела аналитики ИК "Велес Капитал" Лина Ольмезова отмечает, что на сегодняшний день в Украине отсутствует законодательная база, которая могла бы обеспечить реальную защиту иностранных инвестиций.
В лондонском рейтинге Credit Market Analysis Украина по-прежнему находится среди самых рискованных для инвесторов стран. И если раньше высокая степень рискованности привлекала инвесторов, суля им неплохую и быструю прибыль, то сегодня она только вредит украинскому строительному рынку и ставит под сомнение все оптимистичные прогнозы его развития в будущем.

Новая мода российских инвесторов: заработать на заграничных студентах сдавая квартиры посуточно.

Среди зарубежной недвижимости, которую россияне приобретают не для себя, а с коммерческими целями, существует довольно специфический сегмент – недвижимость «студенческая». Это объекты в городах, где расположены крупные университеты, которые покупаются специально для сдачи в аренду студентам.
Новости, доносящиеся с этого сегмента рынка, свидетельствуют о том, что он становится все популярнее у инвесторов, в том числе и российских.
И для себя, и для того парня
Опрошенные нами эксперты согласились с тезисом о том, что данная форма инвестиций становится среди наших соотечественников все более востребованным. Даже Денис Евсеев, управляющий партнер компании «Kingsland», которого в данном вопросе можно признать пессимистом, отметил, что «на фоне отсутствия таких покупок россиянами в прошлом сегодня мы видим появление этого сегмента». Объяснение этому достаточно простое: «Kingsland» специализируется на недвижимости классов «бизнес» и «люкс», тогда как квартиры для студентов – это ярко выраженный эконом-класс.
Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock», излучает оптимизм. По его словам, по итогам трех кварталов 2009 года отмечен существенный рост приобретений россиянами студенческой недвижимости в Европе и США. По сравнению с 2008 годом количество таких покупок для личного проживания выросло на 10%, а с целью инвестирования – на целых 70%!
Общеизвестно, что в периоды кризисов растет популярность образования: люди хотят увеличить собственную конкурентоспособность на рынке труда. В результате ставки аренды на объекты для студентов в последние два года не претерпели серьезной корректировки, тогда как по другим типам недвижимости они существенно снизились. По словам Станислава Зингеля, доходность сдачи студенческих квартир в среднем на четверть выше, чем на остальном рынке: минимум тут составляет 5% годовых, а максимальные показатели доходят до 12%.
Помимо приобретений «для себя» и «для аренды», существуют и различные смешанные варианты. Например, приобретается квартира с 3-4 комнатами, в одной из которых проживает сам владелец, а остальные он сдает в аренду. Получаемый доход можно направить, например, на погашение процентов по ипотечному кредиту.
Где она есть?
Университеты сегодня имеются во всех крупных городах мира. Но это, конечно, не значит, что приобретать недвижимость имеет смысл повсюду: мест, где это можно делать, на самом деле не так уж много. «Два самых распространенных рынка – это Великобритания и Германия, - говорит Игорь Индриксонс, директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость компании «IntermarkSavills». – Также можно упомянуть Францию, с некоторыми оговорками Италию. А, к примеру, рынки Швейцарии, Австрии и Испании фактически закрыты для частного инвестора. В этих странах подобным бизнесом занимаются корпоративные инвесторы: компании приобретают целые здания и сдают их в аренду студентам».
Денис Евсеев («Kingsland») рекомендует очень тщательно подойти к выбору не только страны, но и конкретного города и университета. «Есть ряд учебных заведений, которые запрещают проживание студентов вне городка, - напоминает он. – Но даже если подобного запрета нет, следует тщательно проанализировать такие параметры как обеспеченность студентов жильем, а также финансовые возможности обучающихся». Самыми популярными для инвестиций в студенческую недвижимость странами Денис Евсеев называет Великобританию, США, Францию, Чехию и Германию.
Необходимые черты: минимализм…
Большая часть студентов – люди небогатые, поэтому первое, что интересует их – чтобы было подешевле. Стоимость проживания в общежитиях кампусов обычно не превышает $500 в месяц – следовательно, для конкуренции с ними нужно предложить нечто по еще более низкой цене. «Чтобы выглядеть привлекательно на фоне студгородка, владельцу арендной площади нужно максимизировать прибыль с каждого квадратного метра», - говорит Денис Евсеев («Kingsland»). Достигается это самыми скромными размерами жилища: на двух человек рассчитана комната примерно в 8 кв. м с небольшим санузлом.
Существует, правда, прямо противоположная категория – арендаторы состоятельные. Такие уходят из кампуса не по причине дороговизны, а из-за нежелания жить в «общаге». Жилье, приобретаемое для подобных снимающих, поражает воображение и никак не гармонирует с расхожим понятием «бедный студент» - к примеру, таунхаусы по 180 кв. м, состоящие из трех спален и двух санузлов. Аудитория, слов нет, для арендодателя очень привлекательная, но надо четко понимать, что за таких студентов (как и за любых платежеспособных клиентов) предстоит жесткая конкурентная борьба. Не исключено, что ваш купленный за немалые деньги таунхаус будет большую часть времени простаивать: желающих на него просто не найдется.
…и «антивандальность»
Второй отличительной чертой наши эксперты дружно назвали «антивандальное исполнение». «Отношение студентов к чужой недвижимости хорошо известно, - говорит Игорь Индриксонс («IntermarkSavills»). – Кто-то принесет наркотики, кто-то устроит бордель. Защитные меры от неаккуратной эксплуатации арендной собственности, в принципе, известны – страховой депозит и контракт, по которому арендатора можно привлечь к ответственности по суду. Проблема в том, что небогатые студенты, как правило, не могут внести существенный депозит. Что до судебной ответственности, то, закончив учиться, человек обычно уезжает в свою родную страну. И разыскать его там практически невозможно».
В общем, одной из мер защиты для собственников является крепость и безыскусность отделки – все должно быть сделано так, чтобы возможность что-то сломать и разрушить сводилась к минимуму. «Антивандальность» требуется не меньшая, чем у апартаментов, сдаваемых посуточно на морских курортах – а, пожалуй, и поболее, чем там…
«Входной билет»
Минимальная сумма, необходимая для выхода на этот рынок, очень небольшая – всего 18 тыс. евро. Именно столько, по словам Станислава Зингеля («Gordon Rock»), стоит оборудованная студенческая квартира в восточной части Германии. Подобная дешевизна, а также бесплатное высшее образование (да-да, не удивляйтесь – даже с иностранцев в этой стране плату взимают только очень немногие вузы!) сделали Германию бесспорным лидером по количеству приобретенной россиянами студенческой недвижимости – 30% от общего количества. Некоторые инвесторы приобретают сразу блоки из шести и более квартир или отдельные дома, которые поделены на комнаты.
Во Франции минимальные цены начинаются уже от 50-70 тыс. евро, в Великобритании – еще процентов на 20 больше. В английском Шеффилде (там находится один из крупнейших в стране Sheffield University) квартиры «под студентов» с одной спальней продаются за ?76 571 (порядка $115 тыс.), с четырьмя спальнями - ?181 866 (около $273 тыс.), с пятью - ?248 746 (примерно $373 тыс). Все квартиры управляются управляющей компанией, гарантирующей чистый доход более 6% годовых.
Еще дороже стоит недвижимость, которая расположена в столичных городах – к примеру, студия в Париже недалеко от Сорбонны площадью всего в 30 кв. м обойдется уже в 250 тыс. евро. Правда, такая недвижимость будет уже не узко «студенческой» - ее можно будет сдать и туристам, и иностранным рабочим.
Управление: читаем контракт!
Рынки стран, где имеется студенческая недвижимость, довольно развитые и зрелые. Там существует изрядное количество компаний, которые согласятся заняться управлением вашей недвижимостью: искать арендаторов, присматривать за ними, взимать арендную плату. Стоимость услуг, говорит Игорь Индриксонс («IntermarkSavills»), составит порядка 10% от заработанного, т.е. ваш доход в 8-10% годовых превратится в 7-9%. Лепота!
Есть, правда, «маленькая» деталь: управляющие знают, что главной проблемой со «студенческими» объектами является не заполняемость или неплатежи жильцов, а физическая сохранность недвижимости. Соответственно, именно на эти пункты в договоре нужно обращать самое пристальное внимание. «Инвестиция может оказаться очень разорительной, - отмечает Игорь Индриксонс. – Первые 2-3 года мы будем получать совершенно замечательные 8-10%, а потом окажется, что требуются вложения в очень серьезный ремонт, и от дохода остается хорошо если половина».
Альтернатива? «Непрямая инвестиция», т.е. вложение денег в паевой фонд. При меньшей доходности он обладает существенными достоинствами: для «входа» достаточно суммы всего в $50, и основной задачей работающей в составе фонда УК является не «выжать» из недвижимости максимум денег, а сберечь саму недвижимость в целости и сохранности. Впрочем, инвестирование через фонды – это тема для отдельного разговора…
Резюме
Студенческая недвижимость – это, как минимум, интересно. Привлекает не очень высокая минимальная цена инвестиции, возможность возложить все хлопоты на профессиональных управленцев. Но следует четко понимать, что износ данных объектов может оказаться очень сильным. Не исключен вариант, когда 2-3 года вы получаете совершенно фантастические деньги, а потом весь этот доход съедается необходимым ремонтом.
Комментарии экспертов:
Владислав Андреев, консультант по недвижимости компании Cybarco:
Кипр претендует на то, чтобы стать образовательной площадкой ЕС. На острове - множество учебных заведений среднего и высшего образования, в которых ведется обучение на русском, английском и греческом языках. Благодаря тому, что образовательная система Кипра ничем не отличается от Британской, выпускники учебных заведений острова пользуются большим спросом в Европе и Америке. Что касается местоположения образовательных учреждений Кипра, то основная их концентрация в Лимассоле и Никосии. Большинство русских предпочитают Лимассол, благодаря его близости к морю.
Среди наших проектов есть и те, которые ориентированы именно на студентов. Например, в Никосии - строим комплекс, состоящий из апартаментов, который находится в непосредственной близости от Университета Кипра, а в Лимассоле наш жилой комплекс находится всего в 100 метрах от Американской Академии. Эти проекты пользуются спросом у семей, которые приобретают апартаменты для своих детей, для постоянного проживания на период обучения. Цены на недвижимость для студентов начинаются от 200 000 Евро. А благодаря кредитному плечу покупатель может приобрести объект всего за 30% от стоимости. Многие инвесторы скупают несколько апартаментов на начальном этапе строительства по минимальным ценам, а впоследствии сдают их на длительной основе и по прошествии нескольких лет продают, получив доход не только от аренды, но и за счет роста стоимости жилья.
Елена Юргенева, директор по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank:
За последние шесть лет в Великобритании средний рост ставок аренды на рынке студенческой недвижимости составил 5% (для сравнения: на рынке коммерческой недвижимости – 0,6%). Причем в ключевых студенческих городках страны рост был еще выше: в Бристоле, Лидсе и Ливерпуле — 13%, в Ноттингеме — 12%, в Кардиффе и Лейчестере — 11%, в Эдинбурге и Бирмингеме — 10%, в Манчестере –9%, в Ньюкасле — 7%.
Спрос на британском рынке студенческого жилья постоянно растет. При этом предложение ограничено. Стоит отметить, что за последние несколько лет число студентов в Великобритании значительно возросло: с 1,8 млн. в 1996–1997-м учебном году до 2,4 млн. в 2009–2010-м. Этот показатель продолжит расти, в том числе, за счет зарубежных студентов. В прошлом году в резиденциях ключевых студенческих городков страны не пустовало ни одной комнаты.

Посуточная аренда квартир в Киеве

Квартира расположена в центральной части Киева на 5 этаже 9-ти этажного дома, возле удобной транспортной развязки. Окна выходят во двор. В квартире проведен качественный евро-ремонт. Установлен водонагреватель проточного типа (наличие горячей воды круглосуточно).

сдаем однокомнатную квартиру в Киеве посуточно

Посуточная аренда

3-комнатная квартира с евроремонтом 2005 года. Расположена на 5 этаже 7-этажного кирпичного дома возле площади Победы. На двери парадного и квартиры установлены кодовые замки. Квартира оборудована системой видеонаблюдения. Возле дома находится охраняемая парковка.

сдам трехкомнатную квартиру в Киеве посуточно